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장기보유특별공제율 2026 기준표 본문
장기보유특별공제율은 부동산을 오래 보유한 뒤 양도할 때 양도차익에서 차감하는 비율입니다. 2026년 10월 현재 일반 부동산과 1세대 1주택의 적용 방식이 다르므로 아래 표에서 보유기간과 거주기간을 나누어 확인해야 합니다.
장기보유특별공제율 현행표
현재 장기보유특별공제율은 토지·건물 등을 3년 이상 보유하고 양도할 때 적용됩니다. 일반 부동산은 보유기간에 따라 연 2%씩, 보유 중 2년 이상 거주한 1세대 1주택은 보유기간과 거주기간을 각각 계산합니다.
일반 부동산 공제율
토지와 건물의 일반적인 장기보유특별공제율은 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 보유기간에 따라 연 2%씩 올라갑니다.
| 보유기간 | 공제율 |
|---|---|
| 3년 이상 | 6% |
| 4년 | 8% |
| 5년 | 10% |
| 6년 | 12% |
| 7년 | 14% |
| 8년 | 16% |
| 9년 | 18% |
| 10년 | 20% |
| 11년 | 22% |
| 12년 | 24% |
| 13년 | 26% |
| 14년 | 28% |
| 15년 이상 | 30% |
1세대 1주택 보유기간
보유 중 2년 이상 거주한 1세대 1주택은 보유기간에 대해 연 4%의 공제율을 적용하며, 보유기간 공제는 최대 40%입니다.
| 보유기간 | 보유기간 공제율 |
|---|---|
| 3년 이상 | 12% |
| 4년 | 16% |
| 5년 | 20% |
| 6년 | 24% |
| 7년 | 28% |
| 8년 | 32% |
| 9년 | 36% |
| 10년 이상 | 40% |
1세대 1주택 거주기간
거주기간 공제도 연 4%씩 계산하며, 거주기간 공제율은 최대 40%입니다. 거주기간이 2년 이상 3년 미만인 구간은 보유기간이 3년 이상인 경우에 적용됩니다.
| 거주기간 | 거주기간 공제율 |
|---|---|
| 2년 이상 3년 미만 | 8% |
| 3년 | 12% |
| 4년 | 16% |
| 5년 | 20% |
| 6년 | 24% |
| 7년 | 28% |
| 8년 | 32% |
| 9년 | 36% |
| 10년 이상 | 40% |
1세대 1주택은 보유기간 최대 40%와 거주기간 최대 40%를 더해 최대 80%까지 적용될 수 있습니다.
적용 순서와 계산법
공제율을 찾을 때는 먼저 자산 종류와 보유기간을 확인한 뒤, 1세대 1주택에 해당하면 거주기간까지 따로 살펴보면 됩니다.
1단계 자산 종류 확인
공제 대상은 토지와 건물, 조합원입주권입니다. 다만 승계취득한 조합원입주권은 대상에서 제외됩니다.
보유기간이 3년 미만이면 일반적인 장기보유특별공제 적용 대상이 아니므로, 먼저 취득일과 양도일을 기준으로 보유기간을 계산해야 합니다.
2단계 일반 부동산 구분
1세대 1주택의 거주 요건을 적용하지 않는 일반 부동산이라면 첫 번째 표에서 보유기간에 맞는 공제율을 찾습니다. 예를 들어 10년 보유 시 20%, 15년 이상 보유 시 30%가 적용됩니다.
양도차익에 공제율을 곱해 장기보유특별공제액을 계산합니다. 다만 실제 양도소득세는 양도차익 외에도 기본공제와 비과세·중과 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.
3단계 1세대 1주택 계산
보유 중 2년 이상 거주한 1세대 1주택이라면 보유기간 공제율과 거주기간 공제율을 각각 찾은 뒤 합산합니다.
예를 들어 보유기간이 10년 이상이고 거주기간도 10년 이상이면 보유 40%와 거주 40%를 합산해 80%가 됩니다. 반대로 거주기간이 조건에 미치지 않으면 이 합산 구조를 그대로 적용할 수 없습니다.
양도소득세 계산 과정을 함께 살펴보려면 아래 글도 참고할 수 있습니다.
특례와 적용 제외 기준
모든 부동산에 같은 장기보유특별공제율이 적용되는 것은 아닙니다. 임대주택 특례나 조정대상지역 다주택자 여부에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
임대주택 특례
장기일반민간임대주택과 공공지원민간임대주택은 일정 임대기간을 충족한 뒤 양도하면 별도의 공제율이 적용될 수 있습니다.
10년 이상 임대한 경우에는 70%, 8년 이상 임대한 경우에는 50%가 적용되는 특례가 있으며, 민간건설·공공건설 임대주택 등은 6년 이상 임대 후 임대기간에 따라 매년 2%가 추가 공제됩니다.
조정대상지역 다주택자
조정대상지역의 다주택자가 중과 대상에 해당하면 장기보유특별공제를 받지 못할 수 있습니다. 따라서 주택 수와 양도 당시 지역 요건을 일반 부동산 표에 대입하기 전에 따로 확인해야 합니다.
2028년 이후 정부 개편안
2026년 10월 현재 정부는 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 1세대 1주택 공제를 보유기간 중심에서 거주기간 중심으로 바꾸고 공제액 한도를 두는 내용의 세제개편안을 제시했습니다.
다만 정부안은 국회 심의 중이며 확정된 세법이 아닙니다. 실제 양도 시점이 2028년 이후라면 국회 통과 법률의 시행일과 최종 공제율을 다시 확인해야 합니다.
다주택자 세율 구간을 함께 비교하려면 다음 글에서 양도세율표를 확인할 수 있습니다.
양도 전 계산 점검
공제율만 확인하고 신고를 진행하면 보유기간이나 거주기간 계산에서 오류가 생길 수 있습니다. 다음 항목을 순서대로 점검하는 것이 안전합니다.
보유기간 점검
취득일과 양도일을 기준으로 실제 보유기간을 계산합니다. 일반 부동산은 3년 이상부터 공제가 시작되며, 15년 이상 보유해야 일반 공제율 30%에 도달합니다.
거주기간 점검
1세대 1주택으로 보유기간과 거주기간 공제를 합산하려면 보유 중 실제 거주기간을 별도로 확인해야 합니다. 보유기간만 길다고 해서 자동으로 80%가 적용되는 것은 아닙니다.
양도차익과 세율 확인
장기보유특별공제액은 양도차익에 공제율을 적용해 계산하지만, 최종 세액은 양도소득금액과 과세표준, 적용 세율 등에 따라 달라집니다.
신고 전에는 자산 유형, 주택 수, 조정대상지역 여부, 임대주택 특례 해당 여부를 함께 검토해야 합니다. 금액이 큰 거래이거나 여러 주택을 보유한 경우에는 세무 전문가의 검토를 받는 편이 안전합니다.
양도 전 필수 확인
- 양도 자산이 토지·건물 또는 적용 가능한 조합원입주권인지 확인합니다.
- 보유기간이 3년 이상인지 계산합니다.
- 1세대 1주택이라면 보유 중 거주기간이 2년 이상인지 살펴봅니다.
- 일반 부동산은 보유기간 표에서 공제율을 찾습니다.
- 1세대 1주택은 보유 공제율과 거주 공제율을 각각 계산합니다.
- 조정대상지역 다주택자 중과 대상인지 확인합니다.
- 2028년 이후 양도 예정이면 확정된 개정 세법을 다시 확인합니다.
정리하면 일반 부동산의 공제율은 3년 이상 보유 시 6%에서 시작해 15년 이상이면 30%입니다. 보유 중 2년 이상 거주한 1세대 1주택은 보유와 거주 공제를 합산해 최대 80%까지 적용될 수 있습니다.
부동산 양도는 보유기간 하루와 거주기간 요건에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 양도일을 정하기 전 관련 기준을 차분히 대조해 보시기 바랍니다.
