양도소득세자동계산 세율과 공제

양도소득세자동계산은 홈택스에서 직접 예상 세액을 확인할 수 있습니다. PC에서는 홈택스 [세금신고] → [양도소득세 신고] → [모의계산(세액계산)] 경로로 들어가며, 손택스에서는 [신고·납부] → [양도소득세 간편모의계산]을 선택합니다.

 

계산할 때는 양도소득세율, 장기보유특별공제, 1세대 1주택 비과세와 기본공제를 함께 반영해야 합니다. 아래에 2026년 9월 기준 세율과 공제액, 실제 계산 예시까지 정리했습니다.

 

홈택스 계산 순서

양도소득세자동계산을 시작하기 전에 홈택스 로그인에 필요한 공동인증서 또는 간편인증을 준비합니다. 모의계산은 신고서를 바로 제출하는 절차가 아니라 예상 세액을 확인하는 메뉴입니다.

 

PC 홈택스

PC 홈택스에 로그인한 뒤 상단 메뉴에서 [세금신고]를 선택합니다. 이어서 [양도소득세 신고] → [모의계산(세액계산)]으로 이동하면 계산 화면을 열 수 있습니다.

 

모바일 손택스

손택스 앱에서는 [신고·납부] 메뉴를 열고 [양도소득세 간편모의계산]을 선택합니다. PC와 모바일은 메뉴 이름과 화면 배치가 다르므로, 손택스에서는 PC 홈택스 메뉴를 찾기보다 모바일 전용 경로를 이용하는 편이 빠릅니다.

 

 

입력할 항목

계산 화면에서 양도가액과 취득가액, 양도일과 취득일, 보유기간, 주택 여부와 같은 거래 정보를 입력합니다. 이후 장기보유특별공제와 기본공제 적용 여부를 확인하고 계산 결과를 조회합니다.

 

모의계산 결과는 입력한 거래 정보에 따른 예상 세액이고, 신고나 불복 자료로는 쓸 수 없습니다.

 

양도소득세율 8구간

기본세율은 과세표준에 따라 8개 구간으로 나뉩니다. 양도소득세자동계산 화면에서 나온 과세표준과 아래 구간을 비교하면 산출세액이 어떻게 계산되는지 확인할 수 있습니다.

과세표준	세율	누진공제
1,400만 원 이하	6%	없음
1,400만 원 초과~5,000만 원 이하	15%	126만 원
5,000만 원 초과~8,800만 원 이하	24%	576만 원
8,800만 원 초과~1억 5,000만 원 이하	35%	1,544만 원
1억 5,000만 원 초과~3억 원 이하	38%	1,994만 원
3억 원 초과~5억 원 이하	40%	2,594만 원
5억 원 초과~10억 원 이하	42%	3,594만 원
10억 원 초과	45%	6,594만 원

 

기본세율 계산식

과세표준에 해당 구간의 세율을 곱한 뒤 누진공제를 빼면 산출세액이 나옵니다. 예를 들어 과세표준이 8,350만 원이면 24% 구간이므로 8,350만 원에 24%를 곱하고 576만 원을 공제합니다.

 

짧은 보유기간

보유 1년 미만은 50%, 1년 이상 2년 미만은 40%, 2년 이상은 기본세율이 적용됩니다. 이 단기보유 세율은 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지의 양도분 기준으로 안내된 자료입니다.

 

 

분양권 보유기간

분양권은 보유 1년 미만 양도 시 70%가 적용됩니다. 분양권을 포함한 양도소득세자동계산에서는 계산 화면의 자산 구분부터 제대로 고르는 것이 중요합니다.

 

공제와 비과세 금액

양도차익이 그대로 과세표준이 되는 것은 아닙니다. 장기보유특별공제와 양도소득 기본공제를 차례로 적용하며, 1세대 1주택이 비과세 요건에 해당하면 양도가액 12억 원까지는 세금이 붙지 않습니다.

 

장기보유특별공제 일반

국세청 안내 기준 일반 장기보유특별공제 표1은 3년 보유 시 6%에서 시작해 보유기간 1년마다 2%포인트씩 올라갑니다. 15년 이상 보유하면 최대 30%입니다.

구분	공제율
3년 보유	6%
3년 초과~15년 미만	매년 2%포인트씩 증가
15년 이상	최대 30%

 

1세대 1주택 공제

국세청 안내 기준 1세대 1주택 장기보유특별공제 표2는 보유기간 공제와 거주기간 공제를 합산합니다. 보유기간은 3년 12%부터 10년 40%까지, 거주기간은 2년 8%부터 10년 40%까지이며 최대 합계는 80%입니다.

구분	적용 범위	최대 공제율
보유기간	3년 12%~10년	40%
거주기간	2년 8%~10년	40%
보유기간+거주기간	합산	최대 80%

 

 

비과세와 기본공제

1세대 1주택 비과세는 양도가액 12억 원까지 적용되며, 12억 원을 넘는 부분만 과세됩니다. 또한 양도소득 기본공제는 연 250만 원이고, 자산 종류별로 한 해 한 번 적용됩니다.

 

국세청 홈택스 바로가기

 

 

1억 원 양도차익 계산

다음은 1세대 1주택이 아닌 토지를 7년 보유한 뒤 양도차익 1억 원이 발생한 경우입니다. 다른 공제나 특수한 세율은 빼고, 국세청 안내에 있는 항목만으로 계산합니다.

 

장기보유특별공제

7년 보유에 따른 일반 장기보유특별공제율은 14%입니다. 계산은 3년 기준 6%에 4년×2%포인트를 더하는 방식입니다.

 

양도차익 1억 원에 14%를 적용하면 장기보유특별공제액은 1,400만 원입니다.

 

양도소득금액

양도차익 1억 원에서 장기보유특별공제 1,400만 원을 빼면 양도소득금액은 8,600만 원입니다.

 

 

과세표준과 세액

양도소득금액 8,600만 원에서 양도소득 기본공제 250만 원을 차감하면 과세표준은 8,350만 원입니다.

계산 단계	금액 또는 세율
양도차익	1억 원
장기보유특별공제 14%	1,400만 원
양도소득금액	8,600만 원
양도소득 기본공제	250만 원
과세표준	8,350만 원
적용 세율과 누진공제	24%, 576만 원
산출세액	1,428만 원
지방소득세	142만 8,000원

 

산출세액은 8,350만 원×24%−576만 원으로 계산한 1,428만 원입니다. 여기에 지방소득세가 산출세액의 10%인 142만 8,000원 별도로 붙습니다.

 

신고기한과 주의점

양도소득세자동계산 결과를 확인한 뒤에는 신고기한과 지방소득세를 함께 살펴봐야 합니다. 모의계산 금액만 보고 납부세액을 확정해서는 안 됩니다.

 

예정신고 기한

양도소득세 예정신고와 납부는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내입니다. 신고기한은 양도일이 아니라 양도일이 포함된 달의 말일부터 셉니다.

 

지방소득세 별도

지방소득세는 양도소득세 산출세액의 10%가 별도로 붙습니다. 따라서 홈택스 계산 결과에서 양도소득세만 확인했다면 지방소득세까지 더한 금액을 납부 예상액으로 살펴봐야 합니다.

 

 

모의계산의 한계

홈택스 모의계산은 일부 항목만 반영한 예상치이며, 신고나 불복 자료로 사용할 수 없습니다. 실제 신고세액은 입력 내용과 적용 규정에 따라 달라질 수 있습니다.

 

정리하면, 홈택스에서는 [세금신고] → [양도소득세 신고] → [모의계산(세액계산)]으로 들어가고, 과세표준에 세율과 누진공제를 적용합니다. 장기보유특별공제와 기본공제를 차감한 뒤 지방소득세 10%까지 함께 확인하면 됩니다.

 

양도일과 보유기간, 자산 구분을 정확히 입력하는 것이 양도소득세자동계산 결과를 확인하는 첫 단계입니다.

 

출처: 국세청 양도소득세 안내(세율·장기보유특별공제·신고기한)와 홈택스 모의계산 화면 기준, 2026년 9월 확인